Cập nhật thị trường cho thuê văn phòng TP.HCM quý 3/2026

Bức tranh thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý 3/2026 không ghi nhận thêm nguồn cung mới ở phân khúc Hạng A và B. Sự khan hiếm dự án mới gia nhập phần nào giúp giảm bớt áp lực dư thừa mặt bằng, tạo điều kiện để các tòa nhà hiện hữu duy trì công suất hoạt động ổn định. Dù vậy, trước bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, tâm lý thận trọng của các doanh nghiệp đã khiến thị trường có phần chững lại. Cùng Nice Office điểm qua những diễn biến nổi bật nhất của thị trường trong bài viết dưới đây.

1. Đánh giá tổng quan thị trường kinh tế ở quý 3/2026

Dù kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng, bức tranh chung này vẫn tạo ra những tác động gián tiếp đến thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý 3/2026. Cụ thể, theo số liệu từ Cục Thống kê, TPHCM ghi nhận 41.135 doanh nghiệp đăng ký mới, nhưng song song đó có khoảng 47.000 doanh nghiệp phải rút khỏi thị trường trong 9 tháng qua.

Tình trạng các doanh nghiệp phải ngừng hoạt động hoặc thu hẹp quy mô chủ yếu xuất phát từ những biến động khách quan và rào cản hành chính, bao gồm:

• Nhu cầu tiêu dùng của thị trường suy giảm.
• Áp lực từ chi phí nguyên vật liệu và chi phí logistics.
• Những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay.
• Sự thay đổi các quy định về thủ tục pháp lý, hành chính. (Nguồn: Vietnam Finance)

Chính những sức ép từ nền kinh tế vĩ mô đã khiến hoạt động thuê mặt bằng chững lại. Hệ quả là nhiều báo cáo thị trường đã ghi nhận mức hấp thụ ròng âm trong quý này. Các diễn biến chi tiết về nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy sẽ được phân tích cụ thể ngay dưới đây.

2. Điểm qua những tiêu điểm nóng của thị trường văn phòng TPHCM quý 3/2026

2.1. Nguồn cung văn phòng ổn định

Thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý 3/2026 không ghi nhận thêm dự án mới nào hoàn thành và đi vào hoạt động. Tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) của phân khúc văn phòng Hạng A và văn phòng Hạng B vẫn duy trì ổn định ở mức 1,75 đến 1,8 triệu m2.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Knight Frank, tỷ lệ trống trên toàn thị trường đang có xu hướng gia tăng, phản ánh thực trạng các doanh nghiệp trả lại mặt bằng ngày càng nhiều. Trước bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, đây là thời điểm then chốt buộc các chủ đầu tư phải linh hoạt điều chỉnh lại chiến lược cho thuê, đồng thời triển khai các chính sách ưu đãi thiết thực nhằm giữ chân khách hàng hiện hữu.

2.2. Tình hình hấp thụ và xu hướng khách thuê

Theo ghi nhận của Knight Frank, diện tích hấp thụ ròng toàn thị trường chuyển sang mức âm 4.370m², phản ánh sự suy giảm tổng diện tích đang được thuê. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ trong quý này lại cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc:

• Khối văn phòng Hạng A: Đi ngược lại xu hướng chung, phân khúc này ghi nhận mức hấp thụ dương 1.133m². Điểm sáng này được dẫn dắt bởi một số tòa nhà nổi bật (như Saigon Marina IFC, Diamond Plaza) nhờ nhóm khách hàng lớn tiếp tục mở rộng quy mô.
• Khối văn phòng Hạng B và C: Phân khúc Hạng B ghi nhận mức hấp thụ âm 5.503m². Làn sóng trả mặt bằng cũng diễn ra tương tự tại các tòa nhà Hạng C và cao ốc cũ khu vực ngoài trung tâm (tiêu biểu như Đại Minh Convention Tower, Pico Plaza).

Xu hướng thu hẹp này cũng được khẳng định qua báo cáo của Savills, khi phần lớn diện tích hấp thụ ròng âm đến từ quyết định cắt giảm quy mô của doanh nghiệp. Động thái này diễn ra mạnh mẽ nhất ở các ngành: Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản, Công nghệ thông tin (IT) và Bán lẻ – Phân phối.

Bên cạnh đó, dữ liệu từ Cushman & Wakefield Research chỉ ra mức hấp thụ thuần Hạng A & B trong quý 3/2026 chỉ đạt 7.597m², sụt giảm gần 50% so với con số 14.458m² của quý 2.

Từ những báo cáo thống kê trên, có thể thấy thị trường cho thuê văn phòng TPHCM tại quý 3/2026 đang trải qua giai đoạn điều chỉnh giảm và thu hẹp quy mô một cách rõ rệt.

2.3. Giá thuê điều chỉnh nhẹ

Tổng quan thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý III/2026 tiếp tục ghi nhận sự điều chỉnh giá thuê theo hướng có lợi cho khách thuê doanh nghiệp:

• Văn phòng Hạng A: Giá chào thuê trung bình giảm khoảng 0,4 – 1,5% theo quý.
• Văn phòng Hạng B: Mặt bằng giá thuê gần như đi ngang, chỉ giảm nhẹ 0,1 – 0,3% so với quý trước.

Về công suất hoạt động, báo cáo từ Knight Frank cho thấy tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn duy trì ở mức cao, đạt 87,2%. Tuy nhiên, con số này đã giảm 0,2% theo quý, trong đó phần lớn tỷ lệ diện tích trống gia tăng tập trung ở phân khúc tòa nhà Hạng B.

2.4. Xu hướng dịch chuyển “Flight to Quality”

Trước những thách thức về biến đổi khí hậu, làn sóng “Flight to Quality” – Dịch chuyển sang toà nhà chất lượng hơn đang trở thành xu hướng tất yếu. Các dự án văn phòng mới hoặc các tòa nhà đang trong quá trình nâng cấp đều ưu tiên áp dụng hệ thống tiêu chuẩn xanh quốc tế như LEED, BCA Green Mark, WELL,…

Không chỉ dừng lại ở việc tối ưu hạ tầng kỹ thuật, các chủ đầu tư hiện nay còn đặc biệt chú trọng đến không gian hướng về con người, đảm bảo chất lượng không khí và sức khỏe thể chất cho đội ngũ nhân sự làm việc tại tòa nhà. Việc đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững (ESG) này chính là “chìa khóa” giúp các cao ốc giữ chân các tập đoàn lớn, tạo ra lợi thế cạnh tranh khác biệt trong bức tranh thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý 3/2026.

3. Triển vọng thị trường văn phòng TP.HCM giai đoạn 2026 – 2030

Khép lại bức tranh chững lại của thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý 3/2026, nguồn cung mặt bằng dự kiến sẽ có những bước chuyển mình tích cực vào giai đoạn cuối năm. Theo dự báo, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 60.501 m² NFA từ hai dự án nổi bật:

Dự án	Địa chỉ	NFA (m²)	Thời gian dự kiến hoàn thành
The Kross Tower	3A – 3B Tôn Đức Thắng, Phường Sài Gòn (Quận 1), TP. Hồ Chí Minh	31.948	2026F
Hongfu Plaza	Lô C6B – Khu A – Đô thị mới Nam thành phố, Phường Tân Mỹ, (Quận 7) TP.HCM	28.553	2026F

Bước sang giai đoạn 2026 – 2030, thị trường hứa hẹn sẽ đón nhận làn sóng nguồn cung mới mạnh mẽ với hơn 160.336 m² NFA được bổ sung. Dưới đây là danh sách các dự án tòa nhà văn phòng tiêu điểm đang được triển khai xây dựng: 

Dự án	Địa chỉ	Thời gian dự kiến hoàn thành
Millennial Tower	Lô C15A, KĐT Mới Nam Thành Phố, Phường Tân Mỹ, (Quận 7)	2027F
The OpusK	Lô 1-14, Khu phức hợp Sóng Việt, Khu chức năng số 1, Phường An Khánh (Quận 2)	2027F
UOA Parc Tower	72 Võ Thị Sáu, phường Tân Định (Quận 1)	2028F
Saigon Centre 3	92 – 94 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường Sài Gòn (Quận 1)	2029F
UOB Plaza	2 Tôn Đức Thắng, khu Ba Son, phường Sài Gòn (Quận 1)	2029F
One Centre Saigon	1 Phạm Ngũ Lão, phường Bến Thành (Quận 1)	2029F

3. Những nhận định từ Nice Office

Nhìn lại toàn cảnh thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý III/2026, Nice Office nhận định thị trường đang tạo ra một khoảng thời gian lý tưởng về mặt bằng giá thuê trước khi làn sóng nguồn cung mới chính thức gia nhập. Đối với các tòa nhà Hạng B cũ hoặc thiếu hụt hệ thống tiện ích, rủi ro mất khách thuê là hiện hữu nếu chủ đầu tư không chủ động nâng cấp cơ sở hạ tầng và linh hoạt nới lỏng các điều khoản hợp đồng.

Ngược lại, từ góc độ của các doanh nghiệp, đây là thời điểm thuận lợi để tiến hành đàm phán và chốt các giao dịch thuê dài hạn. Sự phong phú về diện tích trống tại các dự án mới mang lại lợi thế thương lượng cực lớn. Khách thuê hoàn toàn có thể yêu cầu các gói ưu đãi chuyên sâu như tăng thời gian miễn phí thi công nội thất (fit-out) hoặc giảm giá thuê thực tế trên hợp đồng.

Với sự đầu tư hạ tầng bài bản và dự án Cầu Thủ Thiêm 4 (kết nối trực tiếp Khu đô thị Thủ Thiêm và Quận 7) sắp được triển khai, Nice Office dự báo dòng khách thuê sẽ có xu hướng mở rộng dần từ lõi trung tâm sang văn phòng tại Quận 2, đặc biệt ở khu vực Thủ Thiêm. Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp bài toán tối ưu chi phí vận hành nhưng vẫn muốn khẳng định uy tín thương hiệu, việc đặt trụ sở tại các tòa nhà văn phòng Quận 7 sẽ là một chiến lược định vị cực kỳ đáng cân nhắc.

Khép lại báo cáo thị trường cho thuê văn phòng TPHCM quý 3/2026, Nice Office hy vọng Quý doanh nghiệp đã có cái nhìn toàn cảnh để đưa ra chiến lược thuê mặt bằng tối ưu nhất.

Với lợi thế kết nối trực tiếp mạng lưới 2.000+ tòa nhà văn phòng tại TPHCM, Nice Office luôn sẵn sàng đồng hành cùng sự phát triển của Quý khách. Để nhận danh sách diện tích sàn trống và bảng giá cập nhật mới nhất, liên hệ ngay qua hotline 0901.007.226 để được hỗ trợ nhanh chóng.