“GFA là gì? NFA là gì?” – Cách tính và ý nghĩa trong xây dựng 2023

“GFA là gì và NFA là gì?” luôn là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư, chủ dự án hay thậm chí là doanh nghiệp đi thuê quan tâm. Có người cho rằng các chỉ số này càng lớn càng tốt. Song, lại có những lập luận phản bác đưa ra khi cho rằng những chỉ số này nên thấp đi. Ở mỗi góc độ, ta sẽ có mong muốn về các chỉ số này khác nhau. Để biết đâu là chỉ số có lợi cho nhà đầu tư và đâu là con số doanh nghiệp đi thuê đang tìm kiếm. Chúng ta hãy cùng là rõ câu hỏi “GFA và NFA là gì?” trong bài viết dưới đây nhé!

Tổng quan về GFA

GFA là gì?

GFA là tổng diện tích sàn của các tầng, từ tầng hầm cho đến tầng lửng, tầng nửa hầm, tầng áp mái hay tầng mái tum. GFA còn tính tất cả các không gian của một công trình từ mặt sàn trong và ngoài nhà như: độ dày bức tường, căn hộ áp mái, các căn hộ Penthouse nếu có.

Có thể nói, GFA là cách tính chính xác tổng diện tích sàn xây dựng được cấp phép xây của một dự án. Đưa ra những thông số xây dựng cực kỳ sát thực tế giúp nhà đầu tư kiểm soát và hạn chế tối đa các phát sinh trong quá trình thi công.

Tuy nhiên, một điểm đặc biệt là GFA sẽ KHÔNG bao gồm những khu vực:

• Có mái che hở hoặc không được bao bọc. Có thể kể đến như: hiên nhà, hiên tòa nhà, sân thượng, sân phơi, sân vườn trên không kết nối các khu nhà;
• Khu vực, không gian không được kết nối với tòa nhà. Ví dụ như: bãi đổ xe, thang máy, hành lang chung thông các lối đi, bể chứa…;
• Các khu vực rãnh ống, trục không khí, ống khói;
• Tầng kỹ thuật, phòng cơ khí, phòng điện, thang bộ của tòa nhà nối các tầng.

Cách tính GFA chuẩn xác nhất hiện nay

Công thức tính tổng diện tích sàn xây dựng như sau:

GFA = Z x H

Trong đó:

• Z: Diện tích sàn từng tầng (không tính các không gian công cộng)
• H: Số tầng

Ngoài ra, các nhà thầu còn áp dụng một cách tính phổ biến như sau:

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Phần diện tích khác (mái, móng, sân, tầng hầm,…)

Trong đó:

Diện tích sàn được sử dụng trong công thức tính GFA: 

• Nếu như sàn đã đổ bê tông thì sau khi làm thêm mái ngói, cần tính thêm giá từ 30 đến 50%;
• Nếu sàn có mái che thì tính bằng 100% diện tích sàn sử dụng;
• Tính 20% diện tích đối với phần đổ bê tông cốt thép;
• Trong trường hợp diện tích dưới 4m2, có thể tính theo giá sàn bình thường;
• Diện tích trên 4m2 thì tính 70% diện tích;
• Diện tích từ 8m2 trở lên thì tính 50% diện tích.

Phần móng trong công thức tính GFA:

• Móng đơn: tính bằng 30% diện tích sàn sử dụng.
• Móng băng: tính 50% diện tích sàn sử dụng.
• Móng đài xây trên nền cọc bê tông, cốt thép: tính bằng 35% diện tích sàn sử dụng.
• Sử dụng phương thức gia cố bằng vật liệu bê tông cốt thép: bằng 20% diện tích sàn sử dụng.
• Đối với phần tầng hầm được tính riêng;

• Trường hợp hầm có độ sâu ít hơn 1m5 so với ram hầm thì tính 150%;
• Trường hợp hầm có độ sâu lớn hơn 2m so với đỉnh ram hầm thì tính 200%;
• Đối với hầm có độ sâu >3m thì tính theo đặc thù.

Phần sân trong công thức tính GFA:

• Sân có diện tích >40m2 có đổ thêm đá điều, cột, lát gạch nền và xây tường rào thì tính 50%;
• Sân có diện tích <40m2 có đổ thêm đá điều, cột dựng, lát gạch nền và xây tường rào thì tính 70%;
• Sân có diện tích <20m2 có đổ thêm đá điều, cột dựng, lát gạch nền và xây tường rào thì tính hoàn toàn 100%.

Phần mái trong công thức tính GFA:

• Mái không ốp gạch mà đổ bê tông cốt thép tính 50%;
• Mái lát gạch tính bằng 10% diện tích sàn sử dụng;
• Mái ốp gạch và đổ bê tông cốt thép tính 60%;
• Mái bê tông có lát ngói thì tính 85% diện tích nghiêng của phần mái;
• Mái ngói vì kèo sắt thì tính 60%;
• Mái tôn thì tính diện tích 30%.

Ý nghĩa của GFA trong xây dựng

GFA góp vai trò vô cùng quan trọng trong tiến trình xây dựng, có thể nói đây là những con số không thể thiếu của một dự án. Theo đó:

• GFA là cơ sở để tính toán hệ số sử dụng đất nhằm khống chế tải chất lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực;
• GFA không thật sự quan trọng đối với một căn nhà dân dụng thông thường. Song nó lại mang ý nghĩa to lớn, là nền móng để tạo ra những công trình lớn. Đồng thời, GFA còn là cơ sở để làm hồ sơ xin cấp phép thi công công trình;
• GFA hỗ trợ cho việc phân bổ diện tích các phòng không gian sinh hoạt khác sao cho thích hợp. Nhờ đó, các kiến trúc sư có thể lập kế hoạch thiết kế và thi công nội thất, ngoại thất phù hợp;
• Dựa vào việc tính toán GFA, người ta có thể tính toán nguyên vật liệu, nhân công làm việc hay cả thời gian hoàn thành. GFA là cánh tay đắc lực giúp các kỹ sư triển khai ý tưởng thiết kế công trình. Cho phép họ tính toán, bố trí, sắp xếp các tổ hợp kiến trúc hợp lý, dự trù và chuẩn bị các phương án thi công dự phòng cũng như cân bằng chi phí một cách hiệu quả nhất. Chính vì vậy, tính toán GFA đòi hỏi độ chính xác cao để đặt cơ sở cho sự hoàn thiện và thành công của một công trình.

Tuy vậy, ta cũng cần một tiêu chuẩn để khống chế GFA ở mức phù hợp khi các chủ đầu tư luôn mong muốn GFA lớn, ngược lại các nhà quản lý đất đai lại muốn chỉ số này thấp đi. Các tiêu chuẩn ấy thường là: Sân chơi, khoảng lùi, hệ thống cây xanh, đường giao thông,…

Tổng quan về NFA/NSA

NFA là gì? – NSA là gì?

NFA/NSA hay còn được biết đến là diện tích sàn kinh doanh. NFA/NSA có hai cách tính, tương đương với hai khái niệm khác nhau là: “Tim tường” và “Thông thủy”.

Tim tường (diện tích phủ bì) – là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Diện tích tim tường sẽ bao gồm: tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. 

Thông thủy (diện tích sử dụng căn hộ) cũng được sử dụng nhiều trong lĩnh vực xây dựng, thiết kế và kiến trúc. Đúng như tên gọi của nó thì diện tích thông thủy sẽ đo theo những nơi nước có thể đi qua. Bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, khu vực ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó. Đặt biệt, diện tích thông thủy sẽ KHÔNG tính các phần như: tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

>> Xem thêm:

• Diện tích thông thủy là gì?
• Diện tích tim tường là gì?

Ở thực tế, thông thủy là diện tích có mặt trong sổ hồng sau này, còn diện tích tim tường thì phần lớn được các chủ đầu tư dùng để tính giá bán. Nhìn chung, nếu tính theo diện tích tim tường thì NSA = 80% GFA. Trong đó, 80% là hệ số hữu dụng.

Ý nghĩa của NFA/NSA trong xây dựng

Diện tích tim tường giúp quyền sở hữu căn hộ của bạn trở nên minh bạch hơn. Trong khi việc đo theo diện tích thông thủy sẽ không áp dụng được. Tuy nhiên, đo theo diện tích tim tường lại gặp phải một số nhược điểm. Cụ thể là một số căn hộ có nhiều cột chịu lực và có thể có cả hộp kỹ thuật đi qua, các chỉ số tim tường thể hiện lúc này sẽ khiến bạn thiệt thòi hơn.

Diện tích thông thuỷ lại có khả năng giúp bạn xác định được diện tích sử dụng thực tế của hộ so với diện tích mà họ phải bỏ tiền ra để trả. Vì vậy, diện tích thông thuỷ càng sát với diện tích bao ngoài càng tốt.

Trên thực tế, nhiều người không quá để ý hoặc không nắm rõ phần diện tích thông thuỷ hay diện tích sàn xây dựng mà chỉ biết đến diện tích văn phòng được thể hiện trong giấy tờ mua bán. Do đó, người mua hay sử dụng rất dễ gặp phải thiệt hại từ các khoảng phí không đáng có.

Nice Office – Công ty tư vấn và cho thuê văn phòng chuyên nghiệp tại Tp.HCM

Với sứ mệnh mang đến cho doanh nghiệp những không gian làm việc hiện đại và chất lượng bậc nhất, trở thành người bạn đồng hành của doanh nghiệp trên con đường đi đến thành công. Nice Office tự hào là đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp, minh bạch và uy tín hàng đầu tại Tp.HCM. Chúng tôi mang đến đầy đủ các phân khúc văn phòng, đáp ứng đa dạng quy mô của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

Quý doanh nghiệp cần thuê văn phòng quận 1, thuê văn phòng quận 3 hoặc các quận khác trong TPHCM với diện tích GFA và NFA đa dạng, vị trí đẹp, dịch vụ chất lượng hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chi tiết!

7 Ưu điểm vượt trội của Nice Office

1. Tư vấn chuyên nghiệp, tận tâm 24/7.
2. Lập báo cáo, phân tích, giúp khách so sánh ưu khuyết của từng điểm thuê.
3. Đưa rước tận nơi, khảo sát văn phòng cho thuê miễn phí.
4. Thông tin, hình ảnh luôn được cập nhật mới nhất.
5. Cung cấp đầy đủ lịch sử giá thuê.
6. Báo giá nhanh chóng, hỗ trợ hoàn thiện thủ tục gọn gàng.
7. Hợp đồng rõ ràng, dài hạn, minh bạch tài chính và pháp lý.

Đăng ký tư vấn cho thuê văn phòng

Thông tin liên hệ

Hotline: 0901.007.226

Zalo: 0909.653539

Email: info@niceoffice.com.vn

Fanpage: Nice Office – Văn phòng cho thuê Tp.HCM