Giờ làm việc: 8:00 – 18:00 Thứ 2 đến Thứ 6/ 8:00 – 12:00 Thứ 7
Tìm hiểu tác động của tuyến Metro số 1 đến giá thuê văn phòng TpHCM để nhìn thấy được cơ hội và thách thức với lĩnh vực này.
Hạ tầng giao thông – Yếu tố định hình thị trường văn phòng
Hạ tầng giao thông luôn được xem là động lực quan trọng quyết định sự phát triển của bất động sản nói chung và văn phòng cho thuê nói riêng. Tại TpHCM, tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) khi đi vào vận hành đã trở thành “cú hích” giúp thay đổi diện mạo toàn thị trường.
Song song đó, các dự án Vành đai 3, cao tốc TpHCM – Mộc Bài, sân bay quốc tế Long Thành và nhiều tuyến đường huyết mạch khác đang từng bước tái cấu trúc lại bản đồ đầu tư và nhu cầu thuê văn phòng.
Theo báo cáo thị trường quý 2/2025 của CBRE, giá thuê văn phòng hạng A quận 1 trung bình đạt 50 USD/m²/tháng, trong khi hạng B ở khu vực cận trung tâm (Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Đức cũ) dao động từ 18 – 35 USD/m²/tháng. Dự báo, các văn phòng cho thuê gần metro và các hạ tầng trọng điểm sẽ tăng trưởng từ 5 đến 10% trong 2 năm tới.
Tuyến Metro số 1 và 2 – “cú hích” cho giá thuê văn phòng TpHCM
Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) dài gần 19.7 km, gồm 14 ga (3 ga ngầm, 11 ga trên cao) khi đi vào vận hành đã góp phần thay đổi mạnh mẽ lưu lượng người đi lại giữa trung tâm và khu Đông thành phố. Bên cạnh đó, tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), và các trục vành đai giúp mở rộng các trục đường kết nối vùng, bến xe/tuyến liên tỉnh và sân bay Long Thành — đều là nhân tố giúp dịch chuyển cán cân giá thuê theo hướng “lan tỏa ra vùng ven có kết nối nhanh”.
Nhiều báo cáo thị trường và các bài phân tích từ các tổ chức có uy tín cho thấy những tòa nhà trong bán kính 500m quanh ga metro có giá thuê cao hơn trung bình thị trường từ 10–15%, đồng thời có tỷ lệ lấp đầy nhanh hơn (đặc biệt hấp dẫn nhóm khách thuê FDI, công nghệ và dịch vụ).
(*) Ghi chú: Tỷ lệ 10–15% là con số tham khảo được dẫn lại trong các báo cáo phân tích thị trường. Mức tăng thực tế phụ thuộc vào hạng tòa nhà, bán kính, tiện ích phụ trợ và thời điểm thị trường.
Vì sao tuyến metro lại thúc đẩy giá thuê văn phòng tăng?
Lý giải cho nguyên nhân vì sao các tuyến metro lại thúc đẩy đà tăng trưởng của giá thuê văn phòng, chúng ta có thể thấy chủ yếu từ 4 nguyên nhân chính dưới đây:
- Tiết kiệm thời gian di chuyển, tăng giá trị địa điểm: Các tuyến metro đã góp phần giảm thời gian “commute” trực tiếp cải thiện năng suất và khả năng tuyển dụng, tạo lợi thế cho doanh nghiệp đặt văn phòng gần ga.
- Tăng lưu lượng người & tiện ích quanh ga: Các tiện ích phụ trợ (Quán cafe, nhà hàng, co-working, logistics cuối tuyến) phát triển, kéo theo giá thuê văn phòng tăng.
- Chuyển dịch nhu cầu khách thuê: Các doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí sẽ chọn chuyển từ văn phòng hạng A, B đắt đỏ sang văn phòng ở phân khúc thấp hơn nhưng “gần metro” để giữ lợi thế kết nối.
- Hiệu ứng kỳ vọng thị trường: Nhà đầu tư/khách thuê sẵn sàng chi trả (land-speculation), đẩy giá tăng ngắn hạn.
Ảnh hưởng của tuyến Metro xét theo 3 vòng tiêu chuẩn
Thực tế tại TpHCM (số liệu 2024–2025) cho thấy các văn phòng trong vòng 500m quanh các ga trung tâm có thể đạt 45–70 USD/m²/tháng. Trong vòng 500 –1.000 m, giá thuê rơi vào $25–40/m²/tháng và có thể xuống 18–25 USD/m²/tháng (phụ thuộc xếp hạng tòa nhà và khu vực cụ thể). Tóm tắt như sau:
Vòng 1: Từ 0–500 m (Ga/Trục chính)
- Ảnh hưởng lớn nhất: Giá cao hơn 10–15% so với trung bình
- Phân khúc: tòa nhà hạng A dành cho khách thuê cần vị trí đắc địa, doanh nghiệp FDI, ngân hàng, law firm.
Vòng 2: Từ 500–1.000 m (khu vực tiếp cận đi bộ/xe buýt ngắn)
- Ảnh hưởng vừa phải: giá thuê giảm rõ so với vòng 1 nhưng vẫn cao hơn khu không kết nối khoảng 5–10% so với mặt bằng chung.
- Phân khúc: SME, tech company, đơn vị muốn cân bằng chi phí và kết nối.
Vòng 3: Hơn 1.000 m (khu ven ga / kết nối bằng ô tô hoặc xe buýt trung chuyển)
- Ảnh hưởng nhỏ hơn nhưng bền vững: Giá thuê văn phòng mềm hơn nhưng có xu hướng tăng theo thời gian nếu tuyến bổ trợ hiệu quả.
- Phân khúc: SMEs, Startup, doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm chi phí
>>> Xem thêm: Cách đánh giá khả năng tiếp cận của tòa nhà văn phòng
Ảnh hưởng của tuyến Metro xét theo quận (đơn vị trước sáp nhập)
Quận 1 – Trung tâm CBD giữ vững vị thế
Quận 1 vốn là trái tim của thành phố, là khu tài chính – thương mại, tập trung phần lớn các văn phòng hạng A và B. Với việc tuyến metro số 1 có ga Bến Thành (ga trung tâm), Ga Nhà Hát Thành Phố và ga Ba Son biến khu vực này trở thành vai trò đầu mối giao thông, kết nối nhanh chóng đến Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Đức.
Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại quận 1 luôn duy trì trên 92%, bất chấp giá thuê cao. Khi metro hoạt động, sự thuận tiện trong di chuyển đã giúp kéo dài chu kỳ tăng giá thuê, đặc biệt ở những tòa nhà gần ga metro.
>>> Xem thêm: Thuê văn phòng quận 1 gần Ga Bến Thành của tuyến Metro TpHCM
Bình Thạnh: “cận CBD” hưởng lợi
Bình Thạnh này sở hữu lợi thế lớn nhờ có các ga Văn Thánh, Tân Cảng và khả năng kết nối nhanh về trung tâm. Giá thuê văn phòng hạng B tại đây hiện ở mức 18 – 26,5 USD/m²/tháng, thấp hơn 30% so với quận 1, nhưng có tiềm năng tăng trưởng mạnh khi metro đi vào hoạt động.
Doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) cùng các startup được dự đoán sẽ dịch chuyển nhiều hơn về khu vực này nhờ chi phí hợp lý nhưng vẫn thuận lợi di chuyển và giao thương.
Quận 2 / Thủ Đức – “điểm nóng” văn phòng vệ tinh
Khu vực Quận 2 / Thủ Đức, đặc biệt dọc Xa lộ Hà Nội với các ga An Phú, Thảo Điền,… hình thành các cụm văn phòng vệ tinh. Hiện tại, đa số các văn phòng giá thuê dao động từ 10 – 30 USD/m²/tháng, thấp hơn nhiều so với trung tâm trong cùng phân khúc.
Khi metro vận hành, việc kết nối trực tiếp Thủ Đức – Quận 1 chỉ mất khoảng 30 phút, nên dự kiến giá thuê văn phòng có thể tăng 15 – 20% trong 5 năm tới, tạo ra “hành lang văn phòng gần metro” mới, thu hút cả doanh nghiệp công nghệ, giáo dục, logistics.
>>> Xem thêm: Thuê văn phòng quận 2 gần ga An Phú của tuyến Metro TpHCM
Dưới đây là giá thuê văn phòng hạng A – B của các tòa nhà gần tuyến Metro và dự báo tăng trưởng 2025 – 2026
| Khu vực | Giá thuê Hạng A (USD/m²/tháng) | Giá thuê Hạng B (USD/m²/tháng) | Dự báo tăng trưởng 2025–2026 |
| Quận 1 (CBD) | 38 – 60 | 25 – 35 | +5–7% |
| Bình Thạnh | – | 18 – 26,5 | +8–10% |
| Quận 2 / Thủ Đức (dọc Metro) | 39 – 45 | 19 – 30 | +15–20% |
Ai được hưởng lợi & ai cần thận trọng?
Theo xu hướng bất động sản gắn liền với giao thông công cộng này, chắc chắn có những đơn vị được hưởng lợi rõ rệt và một số khác cần hết sức thận trọng nếu không muốn bỏ lại phía sau.
Nhóm hưởng lợi
- Nhà đầu tư văn phòng hạng B/C gần ga: Biên độ tăng giá nhanh, tỷ lệ lấp đầy được cải thiện.
- SME, startup tìm tối ưu chi phí và tính kết nối: Ưu tiên văn phòng hạng B gần metro thay vì hạng A hoặc B ở trung tâm.
- Nhà cung cấp dịch vụ phụ trợ (F&B, logistics last-mile): Lợi nhuận tăng nhờ lưu lượng hành khách.
Nhóm cần thận trọng
- Những tòa chưa hoàn thiện kết nối cuối cùng (last-mile): Các tòa nhà gần ga nhưng đường tiếp cận, cầu đi bộ, bãi đậu, tiện ích phụ trợ chưa tốt → giá thuê không tương xứng.
- Nhà đầu tư mua “dựa trên kỳ vọng”: Rủi ro giá đảo chiều nếu dự án hạ tầng bị trì hoãn hoặc nhu cầu thực tế thấp hơn kỳ vọng.
Nice Office – Công ty tư vấn cho thuê văn phòng chuyên nghiệp tại Tp.HCM
Được xây dựng và phát triển bởi một đội ngũ trẻ, năng động và chuyên nghiệp, Nice Office là đơn vị cung cấp văn phòng cho thuê chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu tại Tp.HCM với đầy đủ các phân khúc văn phòng hạng A, văn phòng hạng B, văn phòng hạng C, văn phòng giá rẻ, văn phòng trọn gói tại khắp các quận, vị trí vàng… trên địa bàn thành phố.
7 Ưu điểm vượt trội của Nice Office
- Tư vấn chuyên nghiệp, tận tâm 24/7
- Lập báo cáo, phân tích, giúp khách so sánh ưu khuyết của từng điểm thuê
- Đưa rước tận nơi, khảo sát văn phòng cho thuê miễn phí
- Thông tin, hình ảnh luôn được cập nhật mới nhất
- Cung cấp đầy đủ lịch sử giá thuê
- Báo giá nhanh chóng, hỗ trợ hoàn thiện thủ tục gọn gàng
- Hợp đồng rõ ràng, dài hạn, minh bạch tài chính và pháp lý
Đăng ký tư vấn cho thuê văn phòng
Thông tin liên hệ
Hotline: 0901.007.226
Zalo: 0909.653539
Email: info@niceoffice.com.vn
Fanpage: Nice Office – Văn phòng cho thuê Tp.HCM
Theo nguồn: Nice Office