Thị trường văn phòng cho thuê TpHCM Quý 2/2025

Thị trường văn phòng cho thuê TpHCM quý 2/2025 cho thấy một sự “thanh lọc” và phân hóa rõ rệt khi khách thuê trở nên khắt khe hơn và ưu tiên các tòa nhà mang lại giá trị thực sự.

Nhận định tổng quan về thị trường văn phòng cho thuê TpHCM quý 2/2025

Thị trường văn phòng cho thuê TpHCM trong 6 tháng đầu năm ghi nhận 10.590m2 nguồn cung mới, trong đó riêng quý 2/2025 đóng góp 5.590m2. Lượng hấp thụ thuần của quý 2 đạt 8.532m2, giảm 123,58% theo quý, tăng 16,70% theo năm. Tổng nguồn cung toàn thị trường đạt 1.644.626m2, tăng 0,33% theo quý và tăng 3,76% theo năm.

Giá thuê văn phòng hạng A trung bình đạt 54,04 USD/m2/tháng – Giảm 3,7% so với cùng kỳ 2024. Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này đạt 88,31% – Giảm 1,04 dpt so với quý trước và tăng 7,35dpt so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu thuê văn phòng hạng A chủ yếu vẫn từ nhóm doanh nghiệp thuộc các ngành công nghệ, tài chính – ngân hàng, bảo hiểm. 

Giá thuê văn phòng hạng B trung bình đạt 34,22 USD/m2/tháng – Tăng 0,2 % so với quý 1/2025 và tăng 0,9% so với cùng kỳ 2024 Tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng này đạt 89,28% – Giảm 0,68dpt so với quý 1 và tăng 3,48 dpt so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân tích tiêu điểm thị trường văn phòng cho thuê TpHCM quý 2/2025

Giá thuê văn phòng trung bình tại TpHCM tăng lên 833.000 VNĐ/m²/tháng

Trong quý 2/2025, giá thuê trung bình văn phòng tại TP.HCM đã tăng lên 843.000 VNĐ/m²/tháng – Tức tăng 2% so với quý 1 và 4% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%.  Điều này cho thấy mặc dù đứng giữa sự “bấp bênh” của nền kinh tế, nhu cầu thuê văn phòng vẫn có dấu hiệu tích cực, khách thuê sẵn sàng chi trả nếu sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của họ dẫn đến sự cạnh tranh ngày càng gay gắt hơn giữa các văn phòng cao cấp.

Tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm (CBD Fringe)

Quý 2/2025 tiếp nối xu hướng sự trỗi dậy của các văn phòng cho thuê ngoài trung tâm (CBD Fringe) – Từ quận 1 cũ (Nay là các phường Sài Gòn, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Tân Định) sang các khu vực rìa trung tâm như quận 3, quận 7, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Điều này được lý giải là do chi phí chênh lệch lớn giữa 2 khu vực này, thúc đẩy nhiều doanh nghiệp tìm kiếm các lựa chọn hiệu quả hơn về chi phí. (Giá thuê văn phòng hạng A quận 1 trung bình khoảng 62,09 USD/m2/tháng – Giảm 3,2% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi các khu cận trung tâm chỉ ở khoảng 40,70 USD/m2/tháng – Không có sự biến động nào đáng kể). 

Khách thuê ngày càng kỹ lưỡng hơn về vị trí, tiện ích và yếu tố bền vững

Nhu cầu thuê văn phòng cũng có sự dịch chuyển sang các tòa nhà văn phòng thế hệ mới. Các tòa nhà có chứng nhận xanh thu hút các doanh nghiệp và tập đoàn quốc tế – Tiêu biểu như Marina Central Tower (tổng diện tích cho thuê khoảng 56.000m2), là tòa nhà đạt chứng nhận LEED, kết nối trực tiếp với ga ngầm Ba Son, dẫn đầu xu hướng giao thông công cộng.

Trên thực tế, tính đến quý II-2025, có đến 73% nguồn cung văn phòng hạng A ở TpHCM đã đạt chứng nhận xanh và các tòa nhà này đều có giá thuê cao hơn mặt bằng chung lên đến 10%.

Điều này chứng tỏ rằng, thay vì lựa chọn các tòa nhà cũ với giá rẻ, các doanh nghiệp sẵn sàng chi trả cao hơn để có được một không gian làm việc chất lượng, có lợi cho sức khỏe của nhân sự, gia tăng tính sáng tạo và nâng cao hình ảnh thương hiệu. Nhu cầu này không chỉ đơn thuần là thuê một mặt bằng, mà là đầu tư vào một môi trường làm việc hiệu quả. Điều này buộc các chủ đầu tư phải không ngừng cải thiện chất lượng dịch vụ và cơ sở vật chất, đặc biệt là theo xu hướng bền vững và công nghệ.

Mô hình hybrid tiếp tục tái định hình cách tổ chức không gian văn phòng

Trong giai đoạn hiện tại khi mô hình làm việc hybrid vẫn còn sức ảnh hưởng thì việc tái định hình cách tổ chức không gian văn phòng là vô cùng cấp thiết, diễn ra ở rất nhiều tập đoàn nhưng vẫn có sự khác biệt giữa các ngành nghề. 

Các tập đoàn như JP Morgan Chase, Citigroup hay Goldman Sachs dần yêu cầu nhân viên quay lại làm việc toàn thời gian tại văn phòng. Ngược lại, các tập đoàn công nghệ, sản xuất và tư vấn vẫn duy trì chính sách linh hoạt hơn.

Điều này hình thành xu hướng “cao điểm văn phòng”, cụ thể người ta thấy được rằng thứ 3 đến thứ 5 là những ngày có tỷ lệ hiện diện cao của nhân viên, trong khi thứ 2 và thứ 6 thường vắng hơn. Điều này phần nào ảnh hưởng đến việc thiết kế văn phòng làm sao đảm bảo được tính linh hoạt cho các không gian làm việc nhóm, dễ dàng vận hành vào những khung giờ cao điểm.  

Sự thích nghi của chủ đầu tư với thị trường

Một thay đổi quan trọng khác đó là tương quan giữa chủ đầu tư và khách thuê. Trước đây, mối quan hệ giữa hai bên chủ yếu là giao dịch thương mại, cân nhắc chi phí – diện tích thì giờ đây đã các yếu tố bền vững, chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và tính linh hoạt được đề cao hơn rất nhiều. 

Do đó, các chủ đầu tư cần nhanh chóng có chiến lược thích nghi, xem xét các điều khoản hợp đồng để mang lại sự linh hoạt, thuận tiện và phát triển hệ thống tiện ích đồng bộ để có thể giữ chân khách hàng lâu dài. 

Văn phòng kiểu “khu nghỉ dưỡng làm việc”

Khái niệm “ultra-prime workplace” – Tức những văn phòng làm việc tích hợp cả khu nghỉ dưỡng, không gian sáng tạo, khu chăm sóc sức khỏe cho nhân viên đang nhanh chóng trở thành tiêu chuẩn mới, là xu hướng định hình thị trường văn phòng hạng A+ tại Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Và Việt Nam cũng không ngoại lệ, “ultra-prime workplace” sẽ là yếu tố chiến lược, nâng cao giá trị cạnh tranh cho các văn phòng cao cấp.

Tình hình giao dịch cho thuê văn phòng TpHCM quý 2/2025

Thị trường giao dịch văn phòng cho thuê TpHCM quý 2/2025 có một số điểm nhấn đáng chú ý như sau:

Hơn 5.500m2 sàn văn phòng hạng B gia nhập thị trường 

Trong quý 2/2025, văn phòng TP.HCM ghi nhận một dự án ở phân khúc hạng B với hơn 5.500 m2 sàn cho thuê gia nhập thị trường. Đó chính là Yteco Building tại quận 3. Điều này đã góp phần nâng tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy văn phòng tại TpHCM đạt mức khoảng 1,64 triệu m2 sàn cho thuê, tăng 0,3% so với 3 tháng đầu năm và tăng 1,4% so với cùng kỳ năm 2024.

Dự án mới quý 2/2025
Dự án	Khu vực	Chủ đầu tư	NFA (m2)	Hoàn thành
Yteco Building	Quận 3	YTECO	5.590m2	2025

Nguồn cung tương lai theo khu vực 2025 – 2027F ghi nhận tổng cộng 287.539m2 sàn cho thuê. Trong đó, trung tâm quận 1 đóng góp 103.559m2; Rìa trung tâm (quận 3, quận 4, quận 5, Bình Thạnh, Phú Nhuận) đóng góp 27.910m2; Phía đông thành phố (Thủ Đức) đóng góp 97.048m2 và khu vực phía nam thành phố (quận 7, quận 8, Nhà Bè, Cần Giờ) đóng góp 59.022m2.

Dự án tương lai
Dự án	Khu vực	Chủ đầu tư	NFA (m2)	Hoàn thành
Marina Central Tower	Quận 1	YTECO	67.600	2025
TechnoPark	Thủ Đức	Masterise Homes	97.048	2026
TTC Incubation Center – C	Quận 7	TTC Group	14.535	2025
UOA Tower II	Quận 7	UOA Group	45.800	2027
Lotus Tower	Quận 1	Trung Việt	31.948	2026

Nhu cầu di dời và nâng cấp chiếm ưu thế

Theo Savills, có khoảng 78% tổng khối lượng giao dịch trong quý 2/2025 đến từ nhu cầu di dời văn phòng. Điều này cho thấy các công ty đang tập trung vào việc tối ưu hóa không gian làm việc và nâng cấp môi trường làm việc để nâng cao hiệu quả và thu hút nhân tài.

Nhu cầu mở rộng vẫn tích cực

Báo cáo của CBRE lại cho thấy nhu cầu mở rộng văn phòng chiếm tới 52% tổng giao dịch, chủ yếu xuất phát từ các doanh nghiệp trong nhóm ngành công nghệ thông tin, là tín hiệu tích cực cho tiềm năng phát triển của ngành.

Triển vọng thị trường văn phòng cho thuê TpHCM 2 quý cuối năm 2025

Hai quý cuối năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục sôi động với nhiều nguồn cung mới đáng chú ý, đặc biệt là ở khu vực CBD.

• Nguồn cung mới tiếp tục gia tăng: Theo CBRE, thị trường TP.HCM dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 103.559 m2 diện tích văn phòng mới từ các dự án tại các khu CBD. Tổng cộng trong giai đoạn 2025 – 2027F, thị trường có thể ghi nhận thêm 287.539 m2 diện tích văn phòng, chủ yếu đến từ Thủ Đức, quận 7 và quận 1. Điều này mang lại nhiều lựa chọn cho khách thuê nhưng cũng làm tăng áp lực cạnh tranh về giá và tỷ lệ lấp đầy, nhất là với các tòa nhà cũ.
• Xu hướng “flight-to-quality” được củng cố: Nhu cầu di dời và nâng cấp sẽ tiếp tục là động lực chính trong bối cảnh doanh nghiệp ưu tiên những tòa nhà có chất lượng cao, vị trí chiến lược và tiện ích hiện đại. Do đó, các dự án mới đạt chuẩn quốc tế sẽ có lợi thế cạnh tranh vượt trội. Các tòa nhà cũ cần có những chiến lược cải tạo, nâng cấp hoặc đưa ra các chính sách giá thuê hấp dẫn để duy trì tính cạnh tranh. 
• Các nhóm ngành đóng góp chính: Các ngành công nghệ thông tin, dược phẩm, ngân hàng và công nghệ cao tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng tại TpHCM. Đáng chú ý, các tòa nhà mới sẽ là điểm đến của những thương vụ lớn, đặc biệt là từ các doanh nghiệp công nghệ, tài chính và thương mại quốc tế. 
• Các yếu tố hỗ trợ khác: Việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các tuyến Metro và các dự án giao thông trọng điểm, sẽ tiếp tục là động lực thúc đẩy thị trường.

>>> Xem thêm: Danh sách Tòa nhà văn phòng cho thuê TpHCM

Nice Office – Công ty tư vấn cho thuê văn phòng chuyên nghiệp tại Tp.HCM

Được xây dựng và phát triển bởi một đội ngũ trẻ, năng động và chuyên nghiệp, Nice Office là đơn vị cung cấp văn phòng cho thuê chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu tại Tp.HCM với đầy đủ các phân khúc văn phòng hạng A, văn phòng hạng B, văn phòng hạng C, văn phòng giá rẻ, văn phòng trọn gói tại khắp các quận, vị trí vàng… trên địa bàn thành phố.

7 Ưu điểm vượt trội của Nice Office

• Tư vấn chuyên nghiệp, tận tâm 24/7
• Lập báo cáo, phân tích, giúp khách so sánh ưu khuyết của từng điểm thuê
• Đưa rước tận nơi, khảo sát văn phòng cho thuê miễn phí
• Thông tin, hình ảnh luôn được cập nhật mới nhất
• Cung cấp đầy đủ lịch sử giá thuê
• Báo giá nhanh chóng, hỗ trợ hoàn thiện thủ tục gọn gàng
• Hợp đồng rõ ràng, dài hạn, minh bạch tài chính và pháp lý

Đăng ký tư vấn cho thuê văn phòng

Thông tin liên hệ

Hotline: 0901.007.226
Zalo: 0909.653539
Email: info@niceoffice.com.vn
Fanpage: Nice Office – Văn phòng cho thuê Tp.HCM

Nguồn: Nice Office