Thị trường văn phòng cho thuê 2023 – Bức tranh & xu hướng nổi bật

Năm 2022 chứng kiến sự phục hồi và phát triển mạnh mẽ của xu hướng thuê văn phòng Việt Nam. Mặc dù trước đó, nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng dưới áp lực từ lạm phát, lãi suất tăng và nguy cơ về một cuộc suy thoái kinh tế. Tuy nhiên, theo dự đoán của các tờ báo uy tín, thị trường văn phòng cho thuê 2023 sẽ có những bước chuyển mình mạnh mẽ.

Vậy liệu rằng thị trường cho thuê văn phòng 2023 sẽ tiếp tục phát triển? Và các xu hướng văn phòng cho thuê 2023  là gì? Hãy cùng Nice Office tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.

1. Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê 2023

Tổng quan về khối BĐS dịch vụ 2023. Thách thức, cơ hội nào cho cả hai phía là doanh nghiệp thuê văn phòng và chủ đầu tư trong thời gian sắp tới? Cùng điểm qua một vài nét chính về thị trường văn phòng cho thuê 2023.

Dự đoán nhu cầu thuê văn phòng trong năm 2023

Theo nguồn tin của trang Batdongsan, quý IV/2022 chứng kiến lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống này tăng 103% đối với các loại tài sản cho thuê. Trong đó, tổng số lượt tìm kiếm văn phòng cho thuê tăng 244%.

Từ đó cho thấy, đà hồi phục của thị trường văn phòng cho thuê cũng dần ổn định và phát triển trở lại. Thể hiện rõ qua tỉ lệ lấp đầy cao, cụ thể: 

• Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cao cấp hạng A là 96% tại HCM – Báo cáo của vnfinance.
• Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B duy trì ở mức 91% trong quý 4/2022 tại TP HCM – Báo cáo của vnfinance.
• Còn theo Tapchitaichinh, tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà tại trung tâm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã vượt 90%.

>> Xem thêm: thị trường văn phòng cho thuê quận 1

Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê 2023 tại TP HỒ CHÍ MINH

Theo báo Vietnamplus, thị trường cho thuê văn phòng thành phố Hồ Chí Minh đang có nhiều tín hiệu tích cực.

Cụ thể, mức độ lấp đầy văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích cho thuê mới của thị trường hạng A và B lần lượt là trên 19.000m2 và 18.000m2. 

Với những tín hiệu khởi sắc như vậy, thị trường cho văn phòng cho thuê 2023 tại TPHCM sẽ chuyển biến theo xu hướng nào? Cùng đọc tiếp để tìm hiểu thêm. 

Nhiều công trình mới được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng TP Hồ Chí Minh

Theo Savills, tính đến năm 2024, tổng nguồn cung văn phòng tại Tp Hồ Chí Minh dự kiến là hơn 430.500m2, trong đó có 62% nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Đồng thời, cũng theo Savills, trong vòng 2 năm tới thị trường BĐS văn phòng Sài Gòn sẽ được bổ sung thêm 333.387m2 văn phòng hạng A và B, khiến tổng diện tích nguồn cung tăng 23%. Trong đó, những dự án đầu tiên sẽ khánh thành và đi vào hoạt động trong quý II/2023.

Một vài xu hướng mới của thị trường văn phòng cho thuê 2023 tại Sài Gòn

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam phân tích:

 ‘’Thị trường văn phòng cho thuê sẽ được đầu tư nhiều hơn các tính năng, yếu tố tích hợp liên quan đến môi trường, sức khỏe và an toàn không gian làm việc.’’

Cho nên, những xu hướng nổi lên gần đây trong thị trường cho thuê văn phòng TP HCM chủ yếu xoay quanh những vấn đề sau: Cải tạo và nâng cấp; Thiết kế văn phòng vì nhân sinh; Nâng cao tiêu chuẩn về tính bền vững, cụ thể:

• Những tòa nhà cũ có vị trí đắc địa hiện đã bắt đầu quá trình cải tiến, tân trang lại nhằm giữ chân khách hàng.
• Các chủ đầu tư hướng đến xây dựng tòa nhà đạt chứng nhận tiêu chuẩn xanh quốc tế như LEED và ESG (môi trường, xã hội, và quản trị).
• Mô hình văn phòng ảo, Co-working Space cũng đang phát triển mạnh mẽ tại thị trường văn phòng cho thuê TP Hồ Chí Minh.

Có thể nói, năm 2023 thị trường BĐS văn phòng tại Sài Gòn sẽ có chiều hướng tích cực hơn. Khi mà, cả hai phía là nhà đầu tư và doanh nghiệp sử dụng dịch vụ bắt đầu nghiêm túc hơn trong câu chuyện môi trường làm việc.

Dự đoán dao động giá và nhu cầu của doanh nghiệp trong thị trường văn phòng cho thuê 2023 tại TP Hồ Chí Minh

Theo dự báo của Savills, năm 2023, nhu cầu từ các doanh nghiệp tại TP HCM tiếp tục gia tăng và sẽ vượt cả nguồn cung. 

Cũng theo Savills, giá thuê văn phòng cao cấp hạng A tại HCM kỳ vọng tăng trưởng ở mức 3%/năm. Giá thuê văn phòng các phân khúc khác có thể tăng nhẹ khoảng 3-5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo thống kê từ Nice Office, thị trường văn phòng cho thuê tại TP Hồ Chí Minh vào quý IV/2022 có mức giá trung bình là:

	Giá thuê văn phòng Quận 1	Giá thuê văn phòng Quận 3	Giá thuê văn phòng các quận khác (ngoài trung tâm TPHCM)
Văn phòng hạng A	32USD – 65USD/m2	28USD – 40USD/m2	18,5USD – 45USD/m2
Văn phòng hạng B	22USD – 45USD/m2	19USD – 31USD/m2	12USD – 32USD/m2

Với sự đầu tư lớn của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt nam thời điểm hiện tại, TP HCM cũng đón nhận những đơn vị từ Nhật Bản, Mỹ, Châu Âu,… tham gia thị trường văn phòng cho thuê.

Những nhóm ngành nghề thuê văn phòng phổ biến nhất là: Tài chính, công nghệ, bất động sản, thương mại, bảo hiểm,…

Nhìn chung, nhu cầu và xu hướng thuê văn phòng cho thuê 2023 tại TPHCM vẫn còn rất nóng mặc dù đã có nhiều nguồn cung vùng ven nhằm giảm tải áp lực cho khu vực trung tâm. Đồng thời, giá thuê cũng có sự điều chỉnh nhẹ so với 2022 vì lạm phát và lãi suất ngân hàng tăng.

Nguồn cung tăng khiến thị trường văn phòng cho thuê 2023 cạnh tranh hơn

Nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê 2023 sẽ tăng mạnh nhằm giảm cơn ‘’khát’’ của các doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng.

Cụ thể, theo báo cáo quý 3/2022 của Savills Việt Nam:

• Nguồn cung văn phòng TP HCM đạt khoảng 2,4 triệu m2 tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái
• Nguồn cung văn phòng Hà Nội khoảng 2,1 triệu m2 tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Tiêu biểu có những dự án Quận 7 thành phố Hồ Chí Minh là  CMC Creative Space, Pearl 5, và COBI I & II sẽ bổ sung thêm 70.000 m2 tổng nguồn cung trong phân khúc văn phòng cho thuê tại Việt Nam

Ngoài ra, nhiều tòa nhà đang được xây dựng và dự kiến hoàn thiện vào năm 2023, 2024 như V Plaza Tower,  FIDECO, The Hallmark, The Mett, The Nexus, The Sun Tower, e.Town 6, UOA Tower II,… nhằm đảm bảo nguồn cung trên thị trường văn phòng cho thuê.

Nguồn cung tăng khiến các chủ đầu tư phải tu sửa các cao ốc cũ để tăng tính cạnh tranh. Theo Savills, Hà Nội và TP.HCM có số lượng lớn các tòa nhà cũ cần phải nâng cấp, cải tạo để cạnh tranh và giữ chân khách hàng.

2. Nhìn về chu kỳ mới của bất động sản 2023 – 2030

Bức tranh thị trường BĐS 2023 với nhiều biến động

Giai đoạn cuối 2022, thị trường BĐS chứng kiến sự biến động lớn chưa từng có trong vòng nhiều năm trở lại đây. Nhiều sản phẩm bất động sản giảm hơn 30% vẫn không có khách mua.

Trong một hội thảo về kinh doanh, Shark Nguyễn Xuân Phú đưa ra dự báo rằng: 

“Hiện tại, chúng ta đang ở trong lần thứ tư của một chu kỳ tăng và giảm BĐS, cứ mỗi lần tăng là đáy tăng gấp đôi và đỉnh là tăng gấp ba. Khoảng sau 5 năm là giá sẽ điều chỉnh giảm 20 – 30% và đứng im trong khoảng vài ba năm.”

Cũng theo phân tích của Shark Phú, lý do cho hiện tượng giảm giá là vì thị trường BĐS đã bước vào giai đoạn cuối của chu kỳ. Đồng thời, tình hình chiến tranh trên thế giới, lãi suất tăng, khoản vay bị thắt chặt và thanh khoản kém cũng khiến thị trường BĐS 2023 rơi vào khủng hoảng.

Chu kỳ mới cho thị trường BĐS trong giai đoạn sắp tới

Theo báo Pháp Luật TP Hồ Chí Minh, đa số chuyên gia kỳ vọng từ quý II-2023 thị trường BĐS sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh. Lý do được đưa ra là:

• Chính phủ cam kết không tăng lãi suất cho vay. Dự kiến, lãi suất cho vay 2023 sẽ duy trì ở mức 10,5%-13,5%.
• Nền kinh tế sẽ được tiếp cận room tín dụng lớn của ngân hàng, dự báo room của cả năm 2023 tiếp tục là 16%.
• Tâm lý người mua BĐS đã tốt hơn, nguồn tiền còn khá nhiều và người dân sẵn sàng tung ra khi thấy rõ cơ hội đầu tư.

Một số chuyên gia còn nhận định, làn sóng giàu lên từ BĐS những năm 2004-2023 đã kết thúc. Một chu kỳ mới về các ngành CNTT, khí đốt, đầu tư tài chính,…. Những sản phẩm trí tuệ, hiện đại hơn sẽ lên ngôi tại Việt Nam 2023 – 2030.

Nhưng cho dù thị trường bất động sản đang thay đổi theo nhiều chiều hướng khác nhau. Dịch vụ cho thuê văn phòng vẫn được xem như một điểm sáng tích cực vào giai đoạn sắp tới 2023-2024. Cụ thể thì những doanh nghiệp kinh doanh những ngành trên có thể sẽ có nhu cầu thuê văn phòng trong thời gian tới nhiều hơn.

Đặc biệt hơn, với nhiều điều kiện thuận lợi về kinh tế, chính trị và xã hội, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đầu tư hoặc tham gia vào thị trường kinh doanh tại Việt Nam.

3. 7 xu hướng thuê văn phòng 2023 đáng chú ý

Dưới đây là tổng hợp thông tin về 7 xu hướng thị trường văn phòng cho thuê 2023 nổi bật đáng chú ý.

3.1 Xu hướng thuê văn phòng cấp cao hạng A vẫn tăng trưởng tích cực

Sau đại dịch Covid, nhiều doanh nghiệp có nhu cầu nối lại chuỗi cung ứng và sản xuất tại các trung tâm kinh tế Việt Nam. Trong đó, nhiều doanh nghiệp có xu hướng thuê văn phòng hạng A trong thời gian sắp tới.

Một vài số liệu về tỷ lệ lấp đầy văn phòng cuối năm 2022:

• Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A ở TP HCM lên đến 97% – Báo Tainguyenmoitruong
• Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt tới 93% – Báo cáo của Savills.

Vậy nên, xu hướng cho thuê văn phòng cao cấp vẫn còn rất nóng và chưa có dấu hiệu giảm nhiệt với thị trường văn phòng cho thuê 2023.

3.2 Xu hướng thuê văn phòng hạng B và giá rẻ vẫn chiếm tỷ trọng cao

Hiện tại, doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn chiếm tỷ lệ cao trong nền kinh tế nước nhà. Theo báo Laodong, Việt Nam có 800.000 doanh nghiệp, trong đó doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm trên 98%. 

Cho nên, văn phòng hạng B và giá rẻ vẫn có xu hướng chiếm tỷ trọng cao trong thị trường văn phòng cho thuê 2023.

Hiện nay, với sức ép cạnh tranh trên thị trường, các đơn vị cung cấp dịch vụ thuê văn phòng hạng B và giá rẻ đã cải thiện rất nhiều về dịch vụ và điều khoản hợp đồng.

3.3 Xu hướng dịch chuyển văn phòng ra xa trung tâm

Do nhu cầu của nhiều doanh nghiệp đa số tập trung vào BĐS văn phòng trung tâm dẫn đến thiếu quỹ đất nghiệm trọng. Năm 2022, xu hướng thị trường vùng ven phát triển như một cách giảm tải nguồn cung khu vực trung tâm.

Theo trang tin batdongsan, văn phòng cho thuê TP.HCM luôn có tỷ lệ lấp đầy cao nên quỹ đất trống của thành phố hoàn toàn không còn để hình thành các tòa văn phòng mới. Vì vậy, các nhà đầu tư và doanh nghiệp dần chuyển làn sóng thuê và xây dựng văn phòng sang vùng ven và vùng ngoài thành phố.

Cũng theo trang tin batdongsan, mức giá thị trường văn phòng cho thuê 2023 tại các quận, huyện vùng ven khoảng bằng 2/3 so với trung tâm.

3.4 Văn phòng xanh là xu hướng mới được dự báo sẽ lên ngôi những năm sắp tới

Xu hướng văn phòng xanh được đánh giá là tất yếu trong tương lai đặc biệt đóng vai trò quan trọng trong thị trường văn phòng cho thuê 2023. Các chuyên gia cho rằng, văn phòng xanh sẽ đảm bảo những yếu tố như: sử dụng tài nguyên, năng lượng hiệu quả, kiến trúc kết nối với thiên nhiên, tính xã hội – nhân văn bền vững.

Hiện nay, làn sóng văn phòng xanh đã trở thành một xu hướng trong thị trường cho thuê văn phòng Việt Nam. Nhiều văn phòng phân khúc cấp cao hạng A ở HCM và Hà Nội đã áp dụng mô hình này vào xây dựng, cải tạo.

Deutsches Haus và Vincom Center Đồng Khởi là hai tòa nhà tiêu biểu cho xu hướng văn phòng xanh đạt chứng nhận quốc tế LEED và Green Mark tại Việt Nam.

3.5 Văn phòng hybrid working là xu hướng mới và đang được quan tâm

Mô hình hybrid work là hình thức làm việc linh hoạt, cho phép nhân viên có lựa chọn hợp lý giữa làm việc tại văn phòng và làm việc từ xa. Đây được dự đoán là xu hướng văn phòng phát triển mạnh trong những năm sắp tới.

Theo số liệu từ tập đoàn Asus, khoảng 75% doanh nghiệp tại Việt Nam sẵn sàng làm việc từ xa. Trong đó, khoảng 82% doanh nghiệp có chính sách làm việc linh động cho nhân viên.

Nhiều ngân hàng, công ty công nghệ, startup đã bắt đầu áp dụng mô hình hybrid working.

3.6 Mô hình văn phòng co-working vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển

Du nhập vào Việt Nam từ những năm 2012, Coworking Space hay còn gọi là văn phòng chia sẻ đã có những bước phát triển lớn tính đến thời điểm hiện tại.

Doanh nghiệp sử dụng văn phòng thuê chỗ ngồi đang dần thay đổi. Không chỉ các công ty khởi nghiệp và nghề tự do nữa, giờ đây mọi đơn vị tổ chức, cá nhân đều phù hợp với hình thức văn phòng làm việc này. 

Hiện nay, tại Việt Nam, mô hình văn phòng chia sẻ đang được nhiều công ty khởi nghiệp, startup, freelancer,… lựa chọn thành nơi làm việc yêu thích.

3.7 Xu hướng văn phòng ảo phát triển mạnh trong những năm tới

Văn phòng ảo là hình thức mới, cực kỳ phù hợp với những khách hàng có ngân sách ít. Đối tượng khách hàng chủ yếu của dạng văn phòng này là: Freelancer, công ty con, Startup.

Văn phòng ảo với nhiều tiện ích riêng đặc thù đã và đang trở thành một lựa chọn sáng giá của doanh nghiệp trong những năm sắp tới.

4. Doanh nghiệp và lĩnh vực kinh doanh nào tận dụng được thời điểm ‘’vàng’’ của thị trường văn phòng cho thuê?

Những lợi ích của doanh nghiệp khi thuê văn phòng trong thời gian đến

Nguồn cung tăng nhanh trong những năm sắp tới giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường cho thuê văn phòng. Doanh nghiệp có nhu cầu thuê mới sẽ có đa dạng lựa chọn hơn về địa điểm thuê văn phòng, phân khúc, dịch vụ,…

Các doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô sẽ không sợ tình trạng thiếu quỹ đất và bị bó hẹp bởi không gian làm việc nữa. Thị trường tăng cung giúp tổng diện tích văn phòng cho thuê được đẩy mạnh và đáp ứng tốt nhu cầu phát triển của nhiều đơn vị. 

Đồng thời, sức ép cạnh tranh khiến các chủ đầu tư văn phòng cho thuê phải tập trung nâng cấp, sửa chữa và cải tạo lại hệ thống cơ sở hạ tầng các tòa nhà cũ. Từ đó, các doanh nghiệp đang sử dụng dịch vụ thuê văn phòng được hưởng lợi từ việc chủ đầu tư nâng cấp tòa nhà.

Ngoài ra, nhiều văn phòng có diện tích phù hợp cùng các tiện ích và tiêu chuẩn cao hơn được xây dựng năm 2023 trực tiếp làm tăng chất lượng dịch vụ so với mức giá hiện tại.

Những điều trên vô hình chung đã khiến thời điểm tới, những đơn vị mong muốn thay đổi hoặc thuê mới văn phòng làm việc nhận được rất nhiều lợi ích từ thị trường văn phòng cho thuê.

Lĩnh vực kinh doanh được hưởng lợi từ thời điểm vàng của thị trường văn phòng cho thuê 2023

Theo Knight Frank Việt Nam, một số ngành kinh doanh chiếm tỷ trọng cao trong nhu cầu thuê bất động sản thương mại, văn phòng 2022 là:

• Các ngành như logistics chiếm 19%.
• Dịch vụ tài chính gồm cả ngân hàng và bảo hiểm chiếm 16%.
• Công nghệ chiếm 14%.

Những ngành nghề này được đánh giá là có nhu cầu cao nhất về mặt bằng văn phòng Quận Tân Bình, khu vực ngoài trung tâm,…  Nhiều chuyên gia dự đoán rằng, doanh nghiệp hoạt động trong những ngành trên rất có thể sẽ được hưởng lợi từ giai đoạn ‘’vàng’’ của thị trường văn phòng cho thuê.

Bên cạnh khu vực trung tâm thành phố, nhiều khách thuê đánh giá vùng phụ cận vẫn đem lại giá trị cao, đặc biệt là phân khúc văn phòng hạng B, văn phòng giá rẻ.

Vậy nên, các doanh nghiệp mới nếu thuê văn phòng trong năm 2023 hoặc có nhu cầu chuyển sang văn phòng khác phù hợp với sự phát triển của công ty sẽ nhận được nhiều lợi ích như: Giá thuê rẻ hơn, nhiều lựa chọn văn phòng với tiện ích và chất lượng tốt hơn

5. 2023 là thời điểm vàng cho doanh nghiệp thuê văn phòng hoặc đổi văn phòng mới

Năm 2023 sẽ chứng kiến lượng cung văn phòng tăng và ngày càng đa dạng. Do đó, nhiều doanh nghiệp mới thành lập hay có nhu cầu thay đổi địa điểm làm việc sẽ gặp khó khăn trong việc tìm thuê văn phòng phù hợp. 

Bên cạnh đó, chính sách hợp đồng, điều khoản, chi phí vận hành cùng hàng loạt những giấy tờ pháp lý khác cũng là những vấn đề lớn khiến khách thuê văn phòng gặp nhiều trở ngại.

Vì vậy, để tập trung vào việc kinh doanh, tiết kiệm thời gian, ngân sách cho những nỗ lực tìm kiếm văn phòng phù hợp, các doanh nghiệp có thể lựa chọn các đơn vị cung cấp dịch vụ cho thuê văn phòng. 

Đơn vị dịch vụ cho thuê văn phòng sẽ tư vấn và hỗ trợ tìm kiếm văn phòng phù hợp nhất với những tiêu chí yêu cầu cụ thể của doanh nghiệp thời điểm hiện tại và chiến lược phát triển trong tương lai.

Vậy nên, năm 2023 thực sự là thời điểm thuận lợi để doanh nghiệp lựa chọn dịch vụ thuê văn phòng nhằm tìm được địa điểm làm việc mới, phục vụ cho công cuộc kinh doanh và đối mặt với khủng hoảng, tối ưu hóa các khoảng ngân sách và tập trung phát triển vận hành công ty.

Bài viết thị trường văn phòng cho thuê 2023 – Bức tranh toàn cảnh và những xu hướng nổi bậc được Nice Office phân tích và tổng hợp dựa trên nhiều nguồn báo lớn, các trang thông tin uy tín khác nhau như: VNFINACE, Báo Laodong, Báo Cafeland,…